• «Der Crash ist bis heute ausgeblieben»

«Der Crash ist bis heute ausgeblieben»

16.04.2018    

In den vergangenen Jahren herrschte ein regelrechter Bauboom – dieser reisst bis heute nicht ab. Und er wird es gemäss Thomas Eigenmann (*1974), seit drei Jahren Geschäftsführer der HEV Verwaltungs AG mit Hauptsitz in St.Gallen, wohl in Anbetracht der laufenden Baugesuche auch in naher Zukunft nicht tun. «Auch in der Ostschweiz wird trotz steigender Leerstände auf hohem Niveau weiter gebaut.»

Thomas Eigenmann, bezogen auf Ihr Wirkungsgebiet: Wie hat sich bei Immobilien die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot entwickelt?
Zuerst unterscheiden wir zwei Wohnformen: Eigentum und Miete. Im Eigentumsbereich stellen wir eine nach wie vor hohe Nachfrage nach erschwinglichen Einfamilienhäusern in der Ostschweiz fest, die durch das derzeitige Angebot nicht befriedigt werden kann. Bei den Eigentumswohnungen sind gewisse Sättigungstendenzen erkennbar. Im Mietwohnungsbereich stellen wir derzeit einen leichten Angebotsüberhang fest. Diese Tatsache wird durch steigende Leerstände untermauert, welche die Mietzinse unter Druck setzen. Wir spüren diese Tendenz anhand der durchschnittlich längeren Vermarktungszeit bei den inserierten Objekten. Zusammengefasst kann gesagt werden, dass die Nachfrage bei den Wohnungen sowohl bei den Miet- als auch bei Kaufobjekten derzeit gut befriedigt werden kann.

Und wie sieht es bei den Investitionsobjekten aus?
Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sowohl für institutionelle wie auch für private Investoren echte Anlagealternativen fehlen. Die Preise bei den Gewerbe- und Büromieten sind weiterhin unter Druck. Hier besteht aus unserer Sicht ein Angebotsüberhang. Dieser wird ebenfalls durch hohe Leerstandsquoten untermauert.

Vor wenigen Jahren war ein richtiger Boom bei Neubauten festzustellen. Hat sich dies inzwischen geändert?
In der Tat herrschte in den vergangenen Jahren ein Bauboom. Dieser reisst bis heute nicht ab und wird es wohl in Anbetracht der laufenden Baugesuche auch in naher Zukunft nicht. Auch in der Ostschweiz wird trotz tendenziell steigenden Leerständen in vielen Segmenten auf einem hohen Niveau weiter gebaut. Wir erwarten keine deutliche Abkühlung dieser Bautätigkeit

Es gibt Experten, die vor einer Immobilienkrise warnen. Mit Recht?
Bereits vor rund fünf Jahren wurden wir mit dieser Frage konfrontiert. Wie dazumal prognostiziert, ist der Crash bis heute ausgeblieben. Als wichtigsten Treiber für die zukünftigen Transaktionspreise erachten wir die weitere Entwicklung des Zinsumfeldes. Unter der Annahme, dass die Zinsen moderat steigen, erwarten wir für den Ostschweizer Immobilienmarkt keine unmittelbar bevorstehende Krise. Die derzeitige Sättigung in einzelnen Segmenten wird sicherlich zu Preisanpassungen nach unten führen, die jedoch vom Markt verarbeitet werden dürften. In der Langfristperspektive sind wir nach wie vor der Meinung, dass ein Immobilieninvestment lohnenswert ist. Die Vergangenheit zeigte, dass in gewissen Zeitabständen Korrekturen nach unten erfolgen. Der langfristige Trend zeigte stets nach oben. Investoren und Eigentümer müssen sich jedoch künftig als Folge des Überangebotes an Büro- und Gewerbeflächen, teilweise auch an Mietwohnungen, mit längeren Vermietungsdauern und Leerständen auseinandersetzen. Nach wie vor sind wir davon überzeugt, dass an Premiumlagen die Nachfrage hoch bleibt – marktgerechte Preise vorausgesetzt.

Die HEV Verwaltungs AG will Immobilien «mit analytischem Vorgehen» vermitteln. Was muss ich darunter verstehen?
Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine sorgfältige Vorbereitung, denn jedes Objekt ist einzigartig und benötigt eine eigene Vermarktungsstrategie. Das analytische Vorgehen setzt bereits bei der Festlegung des Verkaufspreises an: Wir empfehlen in vielen Fällen ein fundiertes Schätzungsgutachten, das durch unsere renommierten Immobilienschätzer nach einer Besichtigung vor Ort angefertigt wird. Ist der optimale Kaufpreis festgelegt, folgt eine Vermarktungsstrategie, die durch unsere Makler individuell erarbeitet und auf den Kundenwunsch abgestimmt wird. Die Festlegung der Zielgruppe ist ebenfalls Teil des analytischen Vorgehens. Diese Vorarbeiten und die Ausarbeitung eines optimalen Marketingmixes ermöglichen, mit verhältnismässig geringen finanziellen Mitteln einen optimalen Vermittlungserfolg zu erzielen. Natürlich erstellen wir nach Bedarf bei entsprechendem Budget umfangreichere Marketingmassnahmen, auch in Zusammenarbeit mit unseren professionellen Marketingpartnern. Ebenfalls verfügen wir über einen hausinternen Rechtsdienst, welcher uns bei rechtlichen Fragestellungen unterstützt.

Darüber hinaus bietet die HEV Verwaltungs AG weitere Dienstleistungen an, auch Finanzierungs- und Bonitätsprüfungen. Stehen Sie damit in Konkurrenz zu den Banken?
Nein, im Gegenteil: Wir sehen die Banken als unsere Kooperationspartner. Bei unserer Finanzierungsprüfung handelt es sich um eine Leistung, die im Vermarktungspaket inbegriffen ist. Dabei werden bei Bedarf vorab die approximative Tragbarkeit und Finanzierbarkeit geprüft, sowie die unterschiedlichen Varianten einer Finanzierung aufgezeigt. Zudem stellen wir während des Verkaufsprozesses in Zusammenarbeit mit dem möglichen Käufer und dem jeweiligen Bankinstitut sicher, dass der Käufer über die notwendige Bonität verfügt, damit der Kauf reibungslos abgeschlossen werden kann. Wir handeln weder als offizielle Vermittler, noch sind wir befugt Finanzierungszusagen zu sprechen. Sobald spezifisches und konkretes Finanzierungswissen gefragt ist, verweisen wir direkt an die Spezialisten von Banken oder Versicherungen. Wir setzen den Fokus auf das, was wir am besten können: Immobilien verkaufen, vermieten, bewirtschaften und schätzen.

 

Nach welchen Dienstleistungen wird am meisten verlangt? Aufgrund der hohen Komplexität von Immobilienbewertungen verzeichnen wir ganzjährig eine hohe Nachfrage nach Schätzungsgutachten. Aber auch unsere professionelle Immobilienvermittlung und -bewirtschaftung sind nach wie vor sehr gefragt. Letztlich stellen wir auch einen konstanten Bedarf an Rechtsauskünften durch unseren Juristen fest. Genau dies ist es, was unsere Kunden überaus schätzen: Wir bieten fachmännische und seriöse Dienstleistungen rund um die Immobilie aus einer Hand.